전세·월세 계약 체크리스트를 정리했습니다. 등기부등본 확인, 확정일자, 전입신고, 특약사항, 전세보증 가입까지 계약 전 꼭 확인해야 할 내용을 쉽게 알아보세요.
계약 전에 가장 먼저 해야 하는 것
집 상태보다 먼저 확인해야 하는 건 ‘이 집이 안전한 계약이 가능한 집인지’입니다.
겉보기에는 괜찮아 보여도 등기 문제나 대출 문제로 보증금 반환이 어려워지는 경우가 실제로 적지 않습니다.
계약 전에는 아래 순서대로 확인하는 경우가 많습니다.
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 임대인 신분 확인
- 주변 시세 확인
- 전세보증 가입 가능 여부 확인
특히 전세 계약은 “싸다”는 이유만으로 바로 결정하지 않는 편이 안전합니다.
등기부등본은 꼭 확인해야 한다
등기부등본은 가장 기본이 되는 서류입니다.
여기서 실제 집주인이 누구인지, 대출은 얼마나 잡혀 있는지 확인할 수 있습니다.
등기부등본에서 보는 핵심 항목
| 확인 항목 | 체크 내용 |
|---|---|
| 소유자 | 계약하려는 집주인과 동일한지 |
| 근저당 | 대출 규모 과도 여부 |
| 압류·가압류 | 권리 문제 존재 여부 |
| 신탁등기 | 신탁회사 소유 여부 |
| 갑구·을구 | 권리관계 전체 확인 |
특히 근저당이 많은 집은 전세보증금 반환 위험이 커질 수 있습니다.
전세 계약이라면 보증금과 기존 대출을 합쳤을 때 집 시세 대비 과도하지 않은지 함께 보는 경우가 많습니다.
건축물대장도 같이 확인하는 게 좋다
등기부등본만 보고 계약하는 경우가 많은데 건축물대장도 함께 확인하는 편이 안전합니다.
불법 증축이나 위반건축물 여부를 확인할 수 있기 때문입니다.
건축물대장에서 보는 내용
- 실제 주택 용도
- 위반건축물 표시 여부
- 층수 및 구조
- 면적 정보
예를 들어 근린생활시설인데 주거용처럼 사용하는 경우도 있습니다.
이런 경우에는 대출이나 전세보증 가입이 제한될 가능성이 있어 미리 확인하는 것이 좋습니다.
임대인 신분 확인도 중요하다
계약 당일에는 집주인 신분증 확인도 꼭 필요합니다.
의외로 대리 계약 문제로 분쟁이 생기는 경우도 있습니다.
대리인이 계약할 경우 확인할 것
- 위임장
- 인감증명서
- 대리인 신분증
- 임대인 본인 연락 확인
보증금이 큰 계약일수록 한 번 더 확인하는 편이 안전합니다.
계약서에서 꼭 봐야 하는 부분
집 상태만 보고 계약했다가 계약서 때문에 문제가 생기는 경우도 많습니다.
특히 구두 약속은 나중에 입증이 어려울 수 있기 때문에 계약서에 남겨두는 것이 중요합니다.
계약서 체크리스트
- 계약 기간
- 보증금 및 월세 금액
- 관리비 조건
- 입주 날짜
- 계약 종료 조건
- 특약사항
특약은 생각보다 중요합니다.
특약사항은 꼭 적는 게 좋다
나중에 가장 많이 문제 되는 부분이 특약입니다.
예를 들어 이런 내용은 적어두는 경우가 많습니다.
- 입주 전 도배·수리 조건
- 반려동물 가능 여부
- 중도 퇴실 조건
- 옵션 고장 수리 책임
- 전세대출 불가 시 계약 해제 조건
구두로만 이야기하고 넘어가면 나중에 기억이 달라지는 경우가 많습니다.
관리비도 꼭 확인해야 한다
월세 계약에서는 관리비 확인이 정말 중요합니다.
생각보다 관리비 부담이 큰 집도 많기 때문입니다.
확인하면 좋은 항목
| 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 인터넷 포함 여부 | 추가 비용 발생 여부 |
| 주차 가능 여부 | 무료·유료 확인 |
| 수도·가스 | 개별 계량 여부 |
| 공용관리비 | 청소·엘리베이터 포함 여부 |
“관리비 별도”만 적혀 있는 경우 실제 금액 차이가 클 수 있어 세부 내용을 미리 물어보는 편이 좋습니다.
전입신고와 확정일자는 꼭 해야 한다
전세 계약이라면 입주 후 바로 챙겨야 하는 절차가 있습니다.
대표적으로 전입신고와 확정일자입니다.
왜 중요한가
| 절차 | 목적 |
|---|---|
| 전입신고 | 대항력 확보 |
| 확정일자 | 우선변제권 확보 |
전세보증금을 보호하는 데 중요한 절차라 입주 후 빠르게 진행하는 경우가 많습니다.
전세보증 가입 가능 여부도 미리 보는 편이 좋다
요즘은 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 먼저 보는 경우가 많습니다.
아래 조건에 따라 가입이 제한될 수 있기 때문입니다.
- 위반건축물 여부
- 선순위 대출 규모
- 주택 유형
- 보증금 규모
계약 후 안 되는 걸 알게 되는 경우도 있어서 미리 확인하는 편이 안전합니다.
계약금 송금 전 꼭 체크할 것
계약금은 반드시 확인 후 송금하는 것이 좋습니다.
확인할 부분
- 임대인 본인 명의 계좌인지
- 계약서 작성 후 송금하는지
- 과도한 선입금 요구는 없는지
- 현금 거래만 요구하는지
특히 계좌 이름과 임대인 이름이 다른 경우에는 한 번 더 확인하는 경우가 많습니다.
이런 매물은 한 번 더 조심하는 편이 좋다
시세보다 지나치게 저렴한 집
다음 가능성을 생각해볼 수 있습니다.
- 허위 매물
- 권리관계 문제
- 보증금 반환 위험
- 불법 건축물 가능성
주변 시세와 비교해보는 과정이 도움이 됩니다.
전세·월세 계약 체크리스트 정리
계약 전에 아래 내용은 한 번씩 확인해두는 것이 좋습니다.
- 등기부등본 확인
- 건축물대장 확인
- 임대인 신분 확인
- 특약사항 작성
- 관리비 세부 조건 확인
- 전입신고 가능 여부
- 확정일자 진행 여부
- 전세보증 가입 가능 여부
- 공인중개사 등록 여부
- 계약금 계좌 명의 확인
처음에는 복잡해 보일 수 있지만 하나씩 확인하면 생각보다 어렵지 않습니다.
자주 묻는 질문
전세 계약 전에 가장 먼저 봐야 하는 건 뭔가요?
보통은 등기부등본을 먼저 확인합니다. 실제 집주인과 계약하는지, 근저당은 얼마나 있는지 확인하는 과정이 중요합니다.
월세도 확정일자를 받아야 하나요?
보증금이 있는 월세라면 확정일자를 받는 경우가 많습니다. 특히 보증금 규모가 크다면 확인해보는 편이 좋습니다.
계약 후 바로 전입신고 해야 하나요?
일반적으로는 입주 후 빠르게 진행하는 경우가 많습니다. 실제 거주와 함께 진행되는 절차입니다.
전세보증 가입이 안 되는 집도 있나요?
있습니다. 위반건축물이나 선순위 채권이 많은 경우 등은 가입 제한이 생길 수 있습니다.
마무리
전세·월세 계약은 단순히 집을 구하는 과정이 아니라 보증금을 지키는 과정이기도 합니다.
특히 전세는 계약 전 서류 확인만 제대로 해도 위험을 많이 줄일 수 있습니다.
급하게 계약하기보다 아래 순서만 기억해두면 도움이 됩니다.
- 서류 확인
- 권리관계 확인
- 특약 작성
- 전입신고·확정일자 진행
- 보증 가입 가능 여부 확인
계약 조건이나 보증 기준은 시기별로 달라질 수 있으니 실제 계약 전에는 최신 공지사항도 함께 확인해보시는 것이 좋습니다.
